ჩვენი მოლოდინებია, რომ 2025 წელს უძრავი ქონების ბაზარზე გაყიდვების მაჩვენებელში მცირე შენელებას ვიხილავთ - ზუკა თავყელიშვილი

2025 წელს უძრავი ქონების ბაზარზე გაყიდვების 5%-იან კლებას პროგნოზირებენ Galt & Taggart-ში. როგორც Business Insider Georgia-სთან  Galt & Taggart-ის ასოცირებულმა მკვლევარმა ზუკა თავყელიშვილმა განაცხადა, 2025 წელს უძრავი ქონების ბაზარზე ფასები მცირედით გაიზრდება. 
„არსებულ რეალობაში პროგნოზების გაკეთება საკმაოდ რთულია. თუმცა, ამ ეტაპზე ჩვენი მოლოდინებია, რომ 2025 წელს  გაყიდვების მაჩვენებელში მცირე შენელებას ვიხილავთ. კლება დაახლოებით 5%-ის ფარგლებში იქნება. რაც შეეხება ფასებს, ფასების ზრდის ტემპი 2024 წელს უკვე დასტაბილურდა და ბევრად უფრო შემცირდა, ვიდრე 2022-2023 წლებში იყო. 2025 წელს ველოდებით, რომ ფასების კუთხით ერთ ნიშნა, ანუ მცირედი ზრდა გვექნება. რაც შეეხება იმ ფაქტორებს, რამაც შეიძლება უარყოფითად იმოქმედოს მოთხოვნაზე აქ ორი მიმართულებით გიპასუხებთ. მოგეხსენებათ, რომ თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე ბინების შეძენის ორი მთავარი მიზნობრიობა არსებობს, ეს არის საჭიროებაზე დაფუძნებული შენაძენები, რაც მოთხოვნის დიდ ნაწილს წარმოადგენს და აქ ძირითადად ადგილობრივი მოსახლეობა ქმნის მოთხოვნას. და ასევე, მეორეა საინვესტიციო ნაწილი, როდესაც უკვე ყიდულობენ იმისთვის, რომ მიიღონ ფინანსური სარგებელი. საჭიროებაზე დაფუძნებულ შენაძენებს რაც შეეხება, აქ რამდენიმე ფაქტორია, რამაც შესაძლოა 2025 წელს უარყოფითად იმოქმედოს. ეს შეიძლება იყოს ეკონომიკური ზრდის ტემპის შენელება, რაც საბოლოო ჯამში აისახება ადგილობრივი მოსახლეობის მსყიდველუნარიანობის უფრო ნაკლებად ზრდაზე და შესაბამისად, მათ შესაძლოა სხვა პრიორიტეტები ჰქონდეთ და ვერ შეძლონ ბინის ყიდვა. ასევე კურსის გაუფასურება, რაც უარყოფითად მოქმედებს ადგილობრივ მოსახლეობაზე და ამანაც შეიძლება საბოლოო ჯამში მოთხოვნა შეამციროს. ადგილობრივი მოსახლეობის გადინების რისკიც შესაძლოა აღვიქვათ ერთ-ერთ რისკად, რატომაც 2025 წელს შესაძლოა გაყიდვები შემცირდეს. 

რაც შეეხება საინვესტიციო ნაწილს, როდესაც საქართველოს ევროკავშირის კანდიდატის სტატუსი მიიღო აქ გაჩნდა დამატებითი მოთხოვნა, ანუ დამატებითი მოთხოვნები გააჩინა, ვინც დაინტერესდა თბილისის უძრავი ქონების ბაზრით და დღევანდელ რეალობაში შესაძლოა ამ მოთხოვნის გაქრობა ვიხილოთ. ასევე უცხოური კომპანიების გადინების რისკიც დგას. თუ უცხოური კომპანიები გადაწყვეტენ, რომ საქართველოში აღარ უღირთ ოპერირება, ეს საბოლოო ჯამში აისახება იჯარის ბაზარზეც. ანუ აღარ იქნება იმხელა მოთხოვნა ბინების ქირავნობაზე, შემცირდება დატვირთულობა, რაც საბოლოო ჯამში შეამცირებს როგორც იჯარის ფასს, ასევე წლიურ ამონაგებს. და ისეთივე მიმზიდველი შესაძლოა აღარ იყოს თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი ინვესტორებისთვის როგორც აქამდე იყო. დღევანდელი მაჩვენებლებით დაახლოებით 9%-ის ფარგლებში გაქვს წლიურ ამონაგები, რაც საკმაოდ მიმზიდველია, თუმცა თუ აქ კლება ვიხილეთ შესაძლოა, რომ იმ მყიდველების რაოდენობაში რომლებიც სწორედ ამ შესაძლებლობების გამო ყიდულობენ უძრავ ქონებას, ამანაც უარყოფითად იმოქმედოს“, - განმარტავს Galt & Taggart-ისასოცირებული მკვლევარი. 

 ზუკა თავყელიშვილმა Business Insider Georgia-სთან საუბრისას 2024 წლის შედეგებიც შეაჯამა და თქვა, რომ წლიურ ჭრილში ბაზრის ზომა არ შემცირებულა და დაახლოებით 40 ათასი ბინა გაიყიდა. Galt & Taggart-ის ასოცირებული მკვლევარის განმარტებით, 2024 წელი ბევრად უფრო არასტაბილური და ტურბულენტური იყო, ვიდრე 2023 წელი.

„2024 წელი თავიდან საკმაოდ სტაბილურად დაიწყო. გაყიდვებში სტაბილურად მაღალი ტემპი იყო და პირველი შემცირება გაყიდვებში უკვე მაისში ვიხილეთ, როცა პირველად ვნახეთ ქუჩებში საპროტესტო გამოსვლები. რაც თავის მხრივ იმავე თვეში აისახა გაყიდვების მაჩვენებელზე და ტრანზაქციები მნიშვნელოვნად შემცირდა. თუმცა აქ იმოქმედა სხვა ფაქტორებმაც, კერძოდ მაისში უხვად გვქონდა დასვენების დღეები და ასევე ამ არასტაბილურმა პოლიტიკურმა ვითარებამ კურსის მერყეობა გამოიწვია, რამაც მოლოდინებზე ნეგატიურად იმოქმედა. 

რაც შეეხება ივნისს, მოთხოვნა ოდნავ აღდგა, თუმცა კვლავ დაბალ ნიშნულზე ნარჩუნდებოდა. აქვე ისიც უნდა აღინიშნოს, რომ საქართველოს მსყიდველუნარიანი მოსახლეობის დიდი ნაწილი ქვეყნიდან გასული იყო ევრო-2024 ის გამო და მათ სხვა პრიორიტეტები ჰქონდათ, გარდა უძრავი ქონების შეძენაა. თუმცა ივლისიდან ბაზარზე სრული აღდგენა ვიხილეთ და თვიურ ჭრილში გაყიდვები გაიზარდა და საკმაოდ სტაბილურ დონეზე ნარჩუნდებოდა ასე მოვედით ოქტომბრამდე. ოქტომბერში უკვე ვიხილეთ გაყიდვების შენება, რისი მიზეზიც უკვე წინასაარჩევნო პერიოდი იყო და ბაზარიც უფრო მოლოდინის რეჟიმში იმყოფებოდა. უკვე ნოემბერში ეს გადავადებული მოთხოვნა, რაც წინა თვეში ვიხილეთ ესეც აღდგა, რადგან დიდი არასტაბილურობა ნოემბერში ქვეყანაში არ გვქონია. სწორედ ასე მოვედით დეკემბრამდე, სადაც უკვე ბაზარს შემცირების მოლოდინი ჰქონდა. გაყიდვები შემცირდა როგორც პირველად ისე მეორად ბაზრებზე. ჩვენი გამოკითხვით, რომელსაც სისტემურ დეველოპერებთან ვატარებთ, პირველად ბაზარზე დაახლოებით 10%-იანი წლიური შემცირება ფიქსირდება, ხოლო მეორად ბაზარზე 3%-იანი შემცირება. ამ ორ ბაზარს შორის ამხელა განსხვავება იმით აიხსნება, რომ გრძელ ვადაში ქვეყანაში მიმდინარე პროცესები უფრო არაპროგნოზირებადია და სწორედ ამიტომ მყიდველების გარკვეულმა ნაწილმა მეორად ბაზარზე გადანაცვლება და შესყიდვების გაკეთება გადაწყვიტა. იმიტომაც, რომ მეორად ბაზარზე უკვე მზა ბინებია და უფრო მოკლე ვადაში შეუძლიათ ამ ბინის გამოყენება.

საბოლოო ჯამში, რომ შევაჯამოთ 2024 წელი: რეგისტრირებული ტრანზაქციების მაჩვენებელი 2023 წლის ნიშნულზე შენარჩუნდა და დაახლოებით 40 ათასი ბინა გაიყიდა წლიურ ჭრილში. თუმცა ბევრად უფრო არასტაბილური და ტურბულენტური იყო 2024 წელი, ვიდრე 2023 წელი“, - განაცხადა  ზუკა თავყელიშვილმა.