რაც შეეხება ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარზე 2025 წლის მოლოდინებს, დამოკიდებულია იმ პროცესებზე, რასაც ჩვენ ქუჩაში ვხედავთ, - ამის შესახებ Business Insider Georgia-სთან Galt & Taggart-ის ასოცირებულმა მკვლევარმა ზუკა თავყელიშვილმა განაცხადა. მისი თქმით, ელოდებიან, რომ ფასების ნაწილში შესაძლოა მცირე ზრდა იყოს.
„დღევანდელი გადმოსახედიდან ჩვენ ველით, რომ ფასების ნაწილში შესაძლოა სტაბილურად მცირე ზრდა გვქონდეს, თუმცა დიდწილად ეს დამოკიდებულია გაყიდვების დინამიკაზე. თუ ის კლების დინამიკა შენარჩუნდა, რაც 2024 წელს ვიხილეთ, არ არის გამორიცხული, რომ 2025 წელს ფასებში მცირე კორექციაც ვიხილოთ. თუმცა დღევანდელი გადმოსახედით ამის ალბათობას ჯერ მაინც ვერ ვხედავთ, რადგანაც ხარჯებიც საკმაოდ მაღალ ნიშნულზე აქვთ დეველოპერებს. თუ მოთხოვნამ მნიშვნელოვნად იკლო, მათ მოუწევთ ფასების შემცირება. რაც შეეხება ქირის ამონაგებს, დაგეგმილი მიწოდების ფონზე, ჩვენ ველოდებით, რომ აქ 2025 წლის განმავლობაში დაიწყება მცირე შემცირება, თუ არ გაიზრდება მნიშვნელოვნად ტურისტული ნაკადები. ჩვენი შეფასებით დაახლოებით 15%-იანი ზრდა არის საჭირო ყოველწლიურად ტურისტების რაოდენობაში ბათუმში, რათა ქირის ამონაგები მიმზიდველ ნიშნულზე შენარჩუნდეს. დღეს წლიური არის 8,8%-ი, რაც თუ სხვა ქვეყნებს შევადარებთ ძალიან მიმზიდველს ხდის ბათუმის უძრავ ქონებაში ინვესტიციას. თუმცა თუ ეს მაჩვენებელი დაიკლებს, ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარი დაკარგავს საინვესტიციო მიმზიდველობას“, - აღნიშნა ზუკა თავყელიშვილი.
Galt & Taggart-ის მაჩვენებლებით, 2022-2023 წლებში რეკორდულად მაღალი მოთხოვნის შემდეგ, ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარზე 2024 წელს გაყიდვების ტემპმა იკლო.
„ჩვენი გამოკითხვით, რომელსაც მოგეხსენებათ ყოველ კვარტალურად სისტემურ დეველოპერებში ვატარებთ, გამოჩნდა, რომ მოთხოვნაში საკმაოდ კლება გვქონდა. დაახლოებით 43%-ით იყო შემცირებული სისტემური დეველოპერების პროექტებში გაყიდვები, რასაც რამდენიმე მიზეზით ვხსნით. პირველი ეს არის ქვეყნის შიგნით არსებული პოლიტიკური არასტაბილურობა, რასაც ასევე ემატება ის, რომ იმ პროექტებში, რომელიც მოკლე ვადაში სრულდება, მაგალითად 2025 წელს, ბინების დიდი ნაწილი გაყიდულია. შესაბამისად, პირველად ბაზარზე გაქვს წარმოდგენილი ისეთი პროექტები, რომელიც 2-3 წელიწადში სრულდება. სწორედ ამიტომ ვისაც მოკლე ვადაში სჭირდება ბინა და არაპროგნოზირებადობის ფონზე პრეფერენციები იქითკენაა, რომ მოკლე ვადაში სჭირდება ბინა, ასეთი პროექტები ბევრი არ იყო ბაზარზე და შესაბამისად აქ მიწოდების მხარესაც არ არსებობდა დიდი არჩევანი მყიდველებისთვის. ამას ემატება გაზრდილი ფასები, გლობალურად მაღალი საპროცენტო განაკვეთები, რაც ასევე უარყოფითად აისახება უძრავი ქონების ბაზარზე და საბოლოო ჯამში ნახეთ, რომ მოთხოვნამ ამ მიმართულებით იკლო.
თუ ვსაუბრობთ ფასებზე, 2024 წელს საშუალოდ 11%-ით იყო წლიურად გაზრდილი, თუმცა მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ თავად ზრდის ტემპია შენელებული და თუ წინა წლებში 2-3%-ით ყოველთვიურად იზრდებოდა ფასები, ახლა თვიდან თვემდე დაახლოებით 1%-ით იზრდება. შესაბამისად ისეთ მკვეთრ ზრდას, რაც წინა წლებში ვიხილეთ ამას ნამდვილად აღარ ველოდებით სამომავლოდ“, - აცხადებს Galt & Taggart-ის ასოცირებული მკვლევარი.
ზუკა თავყელიშვილი ფიქრობს, რომ დღეისათვის ბათუმში მიწის რესურსი ძალიან შეზღუდულია.
„მოგეხსენებათ სანაპირო ზოლში ძალიან ცოტაა დარჩენილი, სადაც შეიძლება მიწა გამოყენებული იქნეს დეველოპერული მიზნებისთვის. თუმცა აღსანიშნავია, რომ 2024 წელს ოდნავ დაჩქარდა გაცემული ნებართვების ტემპი, ვიდრე გვქონდა 2020-წლიდან 2024 წლის ჩათვლით. თუმცა ეს არ ნიშნავს, რომ ნომინალურად მიწოდებაში დიდი ზრდა გვქონდა, რადგანაც ფიზიკურად, თვითონ ბათუმში აღარ არის ხელმისაწვდომი მიწები დეველოპმენტისთვის და სწორედ ამიტომ ვხედავთ, რომ ეს დეველოპერული აქტივობა უკვე გავიდა ბათუმის სიახლოვეშიც: გონიო-კვარიათის მხარეს და ასევე მახინჯაურის მხარეს. სწორედ აქ ველოდებით, რომ სამომავლოდ უფრო იქნება მიწოდება. თუმცა დავამატებ, რომ ის პროექტები, რომელიც მიმდინარეა და რომელთა მშენებლობა ახლა მიმდინარეობს, აქ მიწოდების ტემპი არის დაჩქარებული. თუ წინა წლებში ბათუმის საბინაო ფონდს ყოველწლიურად 7-8 ათასი ბინა ემატებოდა, მომდევნო წლებში უკვე ველოდებით, რომ 10-12 ათასი ბინა დაემატება და უფრო მეტი ახალი ბინა გაჩნდება ბაზარზე, როგორც საცხოვრებლად ისე გასაქირავებლად. სწორედ იმისათვის, რომ ეს ახალი ბინები დაიტვირთონ მიგვაჩნია, რომ უნდა გაიზარდოს ტურისტული ნაკადების ზრდის ტემპიც, რათა მოხდეს ამ ბინებში დატვირთულობის მაჩვენებლის შენარჩუნება“, - ამბობს Galt & Taggart-ის ასოცირებული მკვლევარი.
ზუკა თავყელიშვილს მიაჩნია, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე არაბული Emaar ჯგუფის შემოსვლა გარკვეულ ცვლილებებსაც შემოიტანს.
„ზოგადად ისეთი ინვესტორის შემოსვლა, როგორიც არია Emaar-ი, რა თქმა უნდა ის აჭარის ეკონომიკას წაადგება. პირველ რიგში აქ ბენეფიტი არის ის, რომ დადგება ახალი სტანდარტი და უკვე სხვა დეველოპერებს მოუწევთ, რომ ამ სტანდარტის გარშემო ადაპტირდნენ. ანუ შემოვა საერთაშორისო ინვესტორი, რომელსაც აქვს ასეთი რეპუტაცია და გამოცდილება და რაღა თქმა უნდა მშენებლობის ხარისხიც მაღალ დონეზეა. შესაბამისად სხვა პროექტები, რომელიც ამ ინვესტიციის განხორციელების შემდეგ გამოჩნდება ბაზარზე, თუ დეველოპერებს სურვილი ექნებათ, რომ პრემიუმ სეგმენტში შევიდნენ და აქ აშენონ ბინები, რა თქმა უნდა მათ ერთ-ერთ კონკურენტად, სწორედ ეს პროექტი განიხილება. შესაბამისად ადგილობრივ დეველოპერებსაც მოუწევთ, რომ ამ ხარისხზე ადაპტირდნენ.“, - ამბობს Galt & Taggart-ის ასოცირებული მკვლევარი.
უახლესი
13 საათის წინ
„ედის დაჩა“ გაფართოებას გეგმავს14 საათის წინ
ლარის კურსი დოლართან მიმართებაში გამყარდა
