ჯერჯერობით ბაზარზე იმის შესაძლებლობას ვერ ვხედავთ, რომ ფასი ახლო მომავალში დაიკლებს - ზუკა თავყელიშვილი უძრავი ქონების ბაზრის ტენდენციებზე

2022-23 წლებში რეკორდულად მაღალი მოთხოვნის შემდეგ, ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარზე 2024 წელს გაყიდვების ტემპი შენელდა. ამის შესახებ Galt & Taggart-ის მიერ მომზადებულ „რეგიონალური საცხოვრებელი უძრავი ქონების“ მიმოხილვაშია აღნიშნული. Galt & Taggart-შიამბობენ, რომ ეს შენელება განპირობებული იყო სხვადასხვა ფაქტორების ერთობლიობით, მათ შორის მიგრანტების ეტაპობრივი გადინებით, ფასების ზრდით, მაღალი საპროცენტო განაკვეთებითადა ქვეყნის შიდა პოლიტიკური არასტაბილურობით.

2024 წლის მე-3 კვარტალში გუდაურში 64 ბინა გაიყიდა, რაც წლიურად 34.7%-იანი შემცირებაა. ამავე პერიოდში მცირე ზომის ბინებმა (26-50 მ2) მთლიანი გაყიდვების 76.9% შეადგინა. ამასთანავე, გაყიდული ბინების 43.8% საშუალო ფასის სეგმენტიდან იყო ($1,001 – 1,500). 

2024 წლის მე-3 კვარტალში ბაკურიანში 352 ბინა გაიყიდა, რაც წლიურად 51.1%-იანი ზრდაა. ეს ზრდა ძირითადად განპირობებული იყო დაგვიანებული რეგისტრაციებით. ბაკურიანისთვის დამახასიათებელი ტენდენციის შესაბამისად, მცირე ზომის ბინებმა (26-50 მ2) მთლიანი გაყიდვების 78.6% შეადგინა. ამასთანავე გაყიდული ბინების 53.4% ბიუჯეტურიფასის სეგმენტიდან იყო (< $1,000). 

უფრო დეტალურად როგორ აფასებს Galt & Taggart-ი ბათუმის, გუდაურისა და ბაკურიანის უძრავი ქონების ბაზრის პოტენციალს დეტალებზე Business Insider Georgia Galt & Taggart-ის ასოცირებულ მკვლევარს ზუკა თავყელიშვილს ესაუბრა.

- როგორ ვითარდება დღეს ბათუმის უძრავო ქონების ბაზარი და ტენდენციები თუ შეიცვალა?

- 2024 წელს წინა წლების რეკორდულ მოთხოვნასთან შედარებით არსებული მოთხოვნა შემცირებულია, რასაც რამდენიმე ფაქტორს ვუკავშირებთ - როგორც მიგრანტების გადინებას, ასევე გაზრდილ ფასებს და მაღალ საპროცენტო განაკვეთებს, ასევე მიმდინარე წელს პოლიტიკურ არასტაბილურობას, რამაც ზოგ მყიდველს უბიძგა ბინის ყიდვის გადავადებისკენ. 

კონკრეტულად ბათუმში ლოკაციებს რაც შეეხება, თუ ბათუმის ცენტრალურ ტერიტორიებზე იყო ხოლმე მოთხოვნა, ახლა რაც მიმდინარე მშენებლობებია თითქმის ნახევარი მიმდინარეობს ახალი ბულვარის ტერიტორიაზე. თუმცა სამომავლო მიწოდებისთვის უკვე ბათუმში დეველოპმენტისთვის საკმაოდ მცირედ არის დარჩენილი მიწები და ამიტო დეველოპმენტი გაფართოვდა ერთის მხრივ გონიო-კვარიათის მხარეს, მეორე მხრივ მახინჯაურის მხარეს. აქაც საკმაოდ მომრავლდა დეველოპერული პროექტები, თუმცა ბოლო პერიოდებში ვხედავთ, რომ ჩაქვი, ციხისძირი, ქობულეთის მხარესაც რამდენიმე სრულ მასშტაბიანი პროექტი დაიწყო და შესაძლოა მომავალში ამ მიმართულებითაც მსხვილმასშტაბიანი პროექტები ვიხილოთ. 

- რაც შეეხება ფასებს მესმის, რომ მოთხოვნა მიწოდებაზეა დამოკიდებული და მოთხოვნის კლების ფონზე სახეზეა ფასების კლებაც. მაგრამ ფასების კლება გარკვეულწილად იმანაც ხომ არ განაპირობა, რომ ბოლო პერიოდში მშენებლობები უკვე გარე უბნებშია და არა ცენტრში, სადაც უწინ დიდი მოთხოვნა იყო.

- დღეს ძირითად მთავარ მოთხოვნას ბათუმის ბაზარზე ქმნიან უცხო ქვეყნების მოქალაქეები, ანუ ძირითადად პროექტები, რომელიც დღეს შენდება და პოზიციონირება და გათვლილია უცხოელ მყიდველებზე, თუ რაიმემ შეიძლება უარყოფითად იმოქმედოს ფასის ფაქტორზე ეს ძირითადად ისეთი რამეა რამაც შესაძლოა უარყოფითი მოლოდინები გამოიწვიოს უცხოელ ინვესტორებში.

ზოგადად ფასის ნაწილში, თავად ფასი არ შემცირებულა, უბრალოდ ზრდის ტემპი შენელდა. თუ წინა 2 წელი თვიდან თვემდე ფასები 2-3%-ით იზრდებოდა ახლა თვიური ზრდა 1%-მდეა დაცემული. ჯერჯერობით ბაზარზე იმის შესაძლებლობას ვერ ვხედავთ, რომ ფასი ახლო მომავალში დაიკლებს - თუ რაიმე ფუნდამენტურად არ შეიცვალა. თავის დროზე ფასების ზრდა იმიტომაც მოხდა, რომ სამშენებლო ხარჯები გაუძვირდათ დეველოპერებს და არ ჩანს იმის სურათი, რომ ახლო მომავალში ეს ხარჯები შემცირდება. შესაბამისად წლის ბოლომდე და მომავალი წლის დასაწყისშიც ფასების სტაბილურობას ველოდებით თუ კი ბაზარზე რაიმე ფუნდამენტურად არ შეიცვალა. 

- თქვენს კვლევაში ამოვიკითხე, რომ ისრაელის მოქალაქეებზე გაყიდვები 55%-ითაა გაზრდილი. როდესაც  ახლო აღმოსავლეთში ვითარება დაიძაბა, ისრაელის მოქალაქეებმა ტურისტული ვიზიტები ერთიანად შეაჩერეს. დღესაც ეს დაძაბულობა არ მოხსნილა და ისევ აქტიურია. ამ ფონზე ისრაელის მოქალაქეები ბათუმში უძრავ ქონებას ყიდულობენ საინვესტიციო მიზნებისთვის, თუ გადმოდიან საცხოვრებლად?

- სწორედ აღნიშნეთ, რომ გაყიდვებში წილი მზარდია, თუმცა ეს წილი დაფუძნებულია ჩვენს მიერ გამოკითხული დეველოპერების გამოკითხვაზე. მოგეხსენებათ ჩვენ გამოკითხვებს ვუტარებთ სისტემურ დეველოპერებს და მათ უფრო კარგად აქვთ ჩამოყალიბებული გაყიდვების ხაზები, როგორც ისრაელში ისევე სხვადასხვა ქვეყნებში, სადაც გაყიდვები არის გაზრდილი. 

კონკრეტულად ისრაელის მოქალაქეებს რაც შეეხება ბათუმის ტურისტულ ბაზარზე ყველაზე მოწინავე ქვეყანაა, საიდანაც ტურისტები ჩამოდიან და მათთვის ბათუმი ტურისტულად არის მიმზიდველი. მეორეს მხრივ მათი დიდი ნაწილი ბათუმში ბინებს ყიდულობს საინვესტიციოდ, რადგანაც ერთის მხრივ ბათუმში ბინის შეძენა იაფია თუ შევადარებთ სხვა საზღვაო კურორტებს, სადაც შეიძლება უძრავი ქონება შეიძინოს ინვესტორმა და იმავდროულად ამონაგები არის საკმაოდ მიმზიდველი - 9%-ის ფარგლებშია წლიური ქირის ამონაგები, შესაბამისად საინვესტიციო მიმზიდველობა ბათუმის უძრავ ქონებას საკმაოდ მაღალი აქვს. 

- რომ მიმოვიხილოთ გუდაურისა და ბაკურიანის უძრავი ქონების ბაზარი, რა ტენდენციებია ამ ბაზრებზე?

- სამთო კურორტებზე წლიდან წლამდე საკმაოდ სტაბილური სურათი გაქვს. თუ გუდაურზევისაუბრებთ გაყიდვებში მცირედი შემცირება არის, მაგრამ რადგანაც მიწოდება დიდი არ არის, რადგანაც გუდაურშიც თავისუფალი მიწები საკმაოდ მწირე არის, დეველოპერული პროექტები რაც კი გაყიდვაშია ყველა დასრულებულია და ეს პროექტები იყიდება. ახალი მშენებლობები ბაზარზე გამოტანილი არ არის. შესაბამისად ფასების ნაწილში სტაბილურობაა, არის მცირედი შემცირება წინა წელთან შედარებით და 1 კვ/მ-ის ფასი 1400 დოლარის ფარგლებშია. 

აქ მესამე კვარტალში ზრდა გვქონდა. თუმცა ეს დაგვიანების ეფექტის ბრალი იყო. მოგეხსენებათ ზოგჯერ კოლექტიურად არეგისტრირებენ დეველოპერები გაყიდვებს და სწორედ ამის ეფექტი იყო ეს ამოვარდნა. ამ თუ გამოვრიცხავთ აქაც გაყიდვების მხრივ საკმაოდ სტაბილური სურათი გაქვს და ფასის კუთხით 5%-იანი წლიური ზრდა გაქვს, რაც საკმაოდ ჯანსაღი მაჩვენებელია.

- იმ ანალიზით რაც ამ მიმართულებებზე უძრავი ქონების ფასებთან და ტრანზაქციებთან მიმართებაში დაგიგროვდათ, 2025 წლის ტენდენციები თქვენი აზრით რა იქნება?

- ბაკურიანთანდა გუდაურთან მიმართებაში, რომ ვისაუბროთ აქ დიდი სურათში რაიმე ცვლილებებს არ ველოდებით, რადგანაც არ არის ბევრი ახალი დეველოპმენტი. კი წინა წლებში საკმაოდ გააქტიურდა ბაკურიანში დეველოპმენტი, თუმცა დღეისათვის რაც ბაზარზეა გამოტანილი სტაბილურია და გაყიდვების მხრივაც წლიდან წლამდე ერთ დონეზე ნარჩუნდება, როგორც ბაკურიანში ისე გუდაურში. შესაბამისად ამ ბაზრებზე რაიმე ფუნდამენტურ ცვლილებებს არ ველოდებით.

რაც შეეხება ბათუმს, ბათუმში როგორც აღვნიშნე რამაც შეიძლება სურათი შეცვალოს, ეს არის ისეთი ფაქტორები, რამაც უცხოელ მყიდველებზე შეიძლება იმოქმედოს. რაც იქნება მაგალითად შეიძლება იყოს ფასების კლება, ან რაიმე სახის ინციდენტი, რამაც შეიძლება უცხოურ მყიდველებს მოლოდინი შეუქმნას, რომ ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარი არ არის უსაფრთხო. რაც შეეხება მიწოდებას ბათუმში, როგორ აღვნიშნე საკმაოდ მწირად არის თავისუფალი მიწები დარჩენილი და სამომავლოდ არის ბათუმის ხელოვნური კუნძულის პროექტი, სადაც საშუალო ვადიან პერიოდში შეიძლება მიწოდება გაიზარდოს და ასევე არსებობს ჩანაცვლების პროექტები, რომლის ფარგლებშიც შესაძლოა ძველი კორპუსები ახლით ჩანაცვლდეს და ასე გაიზარდოს მიწოდება. ბათუმის ტერიტორიაზე დეველოპმენტისთვის მიწა დარჩენილი არ არის და თუ აჭარის საზღვაო სანაპირო ზოლი გახდა დეველოპერებისთვის მიმზიდველი და გადაწყვიტეს, რომ ქობულეთის და შეკვეთის მხარეს მათთვის მიმზიდველია ინვესტირება, შესაძლოა მიწოდების ზრდა ვიხილოთ.