Galt & Taggart-ის სექტორული კვლევების უფროსის, ზუკა თავყელიშვილი განცხადებით, თბილისის სავაჭრო მოლებზე მოთხოვნა ამ ეტაპზე ჯანსაღია და ვაკანტურობის დონე დაბალ ნიშნულზე ნარჩუნდება, თუმცა 2025 წლიდან ბაზარი მიწოდების ახალ ფაზაში გადადის, რაც ახალი სავაჭრო სივრცეების დამატებას უკავშირდება.

„ჩვენმა კვლევამ ისეთ კითხვებს გასცა პასუხი, როგორიც არის, მაგალითად რამდენად ძლიერია დღეს მოთხოვნა და როგორი მიწოდების ზრდაა მოსალოდნელი; რომელ საფასო სეგმენტში არსებობს კიდევ გაფართოების პოტენციალი; რჩებიან თუ არა ცენტრალური ქუჩები და ბაზრობები ისევ კონკურენტუნარიანი.

ძირითადი მიგნებები, პირველი თავად სავაჭრო მოლებზე არსებული მოთხოვნაა, რაც დღევანდელი მოცემულობით საკმაოდ ჯანსაღია. ხუთი ძირითადი მოლის მონაცემებზე დაყრდნობით გამოვიტანეთ დასკვნები, რომელთა მიხედვითაც ვაკანტურობა ძალიან მცირეა. 2024 წელს ის 5%-მდე იყო შემცირებული, 2025 წელს მცირედით გაიზარდა 6,6%-მდე, თუმცა ეს მთლიანად მიწოდების მხრიდან იყო ნაკარნახები. როგორც მოგეხსენებათ, 2020-დან 2024 წლამდე მიწოდებაში სტაგნაცია გვქონდა - არც ერთი დიდი მოლი არ გაზრდილა და არც ახალი გახსნილა.

2025 წლიდან მიწოდების ახალი ფაზა დაიწყო, როდესაც East Point-ი გაფართოვდა, Outlet Village გაიხსნა და კიდევ რამდენიმე საკმაოდ მსხვილმასშტაბიანი პროექტი დაიგეგმა. სამომავლო მიწოდების 60% სწორედ არსებული მოლების გაფართოებაზე მოდის, ხოლო 40% - ახალ მოლებზე, რაც, ვფიქრობ, კიდევ ერთხელ უსვამს ხაზს იმას, რომ მიწოდების ზრდა სწორედ მოთხოვნის მხრიდანაა ნაკარნახები. ანუ ოპერატორები, რომლებსაც დღეს საკუთარი მოლი აქვთ, გრძნობენ, რომ არსებული მიწოდებით ვერ აკმაყოფილებენ დღევანდელ მოთხოვნას და მათ გაფართოების გადაწყვეტილება მიიღეს. ეს, საბოლოო ჯამში, ფასშიც კარგად გამოჩნდა - ბოლო წლებში მოლების კუთხით იჯარის ფასების სწრაფი ზრდა გვქონდა. 2020 და 2025 წლის ნიშნულებს თუ შევადარებთ, მაჩვენებელი გაორმაგებული იყო, ხოლო ბოლო ორი წელია ერთ ნიშნა, ჯანსაღი ზრდის ფონზე დასტაბილურდა“, - განმარტავს Galt & Taggart-ის სექტორული კვლევების უფროსი.

ზუკა თავყელიშვილი შეფასებით, თბილისში სავაჭრო მოლების მიმართულებით ჭარბი მიწოდების რისკები ამ ეტაპზე დაბალია, მიუხედავად იმისა, რომ ბაზარზე დამატებით 140 000 კვადრატული მეტრის პროექტებია დაგეგმილი. მისი თქმით, სავაჭრო მოლების სიმჭიდროვე თბილისშიც და დაგეგმილი პროექტების სრულად განხორციელების შემთხვევაშიც კვლავ ჩამორჩება ცენტრალური და აღმოსავლეთ ევროპის შესადარ ქალაქებს.

„თუ დღეს დაგეგმილი ყველა პროექტი განხორციელდა, 140 000 კვადრატული მეტრის მიწოდების მოლოდინი გვაქვს და დამეთანხმებით, რომ ეს არ არის პატარა რიცხვი. შესაბამისად, პირველი კითხვა, რაც გაჩნდა, არის ის, თუ რამდენად იკვეთება ან თუ გაიზრდება ჭარბი მიწოდების რისკები ამ პროექტების განხორციელებისას. ამისთვის შევხედეთ ერთ-ერთ ძირითად პარამეტრს, რომელმაც შესაძლოა ამაზე ინდიკაცია მოგვცეს - ეს არის სავაჭრო მოლების სიმჭიდროვე, ანუ რამდენი კვადრატული მეტრია მიწოდება 1 000 სულ მოსახლეზე თბილისსა და შესადარ ევროპულ ქალაქებში.

დღევანდელი მოცემულობით, თბილისში ყოველ 1 000 მოსახლეზე 320 კვადრატული მეტრი სავაჭრო მოლის ფართობი მოდის, რაც აღემატება დასავლეთ ევროპის ისეთი ქალაქების მაჩვენებელს, როგორიცაა, მაგალითად, მადრიდი, ბარსელონა და რომი, სადაც მოლების მიწოდება უფრო ნაკლებია. თუმცა, იქ ბევრად უფრო განვითარებულია ცენტრალური ქუჩები და ამ კულტურას ბევრად უფრო ადრე ჩაეყარა საფუძველი, ვიდრე ცენტრალურ და აღმოსავლეთ ევროპის ქვეყნებში, სადაც მოლების სიმჭიდროვე უფრო მაღალია, ვიდრე თბილისში. ამასთან, ყველა დაგეგმილი პროექტის განხორციელების შემთხვევაში, თბილისში სიმჭიდროვემ შესაძლოა 400 კვადრატულ მეტრამდე მოიმატოს, რაც კვლავ ჩამორჩება აღმოსავლეთ ევროპის შესადარ ქალაქებს. შესაბამისად, რომ შევაჯამოთ, მიგვაჩნია, რომ არსებული და დაგეგმილი მიწოდების ფონზე, ჭარბი მიწოდების რისკები კვლავ დაბალია“, - ამბობს ზუკა თავყელიშვილი, რომელიც ტელეკომპანია „მაესტროს“ ეთერში გადაცემა Business Insider Georgia-ს სტუმარი იყო. 

შეგახსენებთ, რომ  Galt & Taggart-მა კვლევა „სავაჭრო უძრავი ქონება თბილისში“ გამოაქვეყნა, სადაც აღნიშნულია, რომ 2025 წელს, თბილისის ძირითადი სავაჭრო უძრავი ქონების ბაზრის მოცულობამ 1.3 მლნ კვ.მ შეადგინა, საიდანაც 58% ბაზრობებზე, 33% მოლებზე, ხოლო 9% ცენტრალურ სავაჭრო ქუჩებზე მოდის. ეს ფორმატები სხვადასხვა მოთხოვნას ემსახურება: მოლები - ბრენდირებულ და ტრაფიკზე დამოკიდებულ ვაჭრობას, ცენტრალური ქუჩები - პრემიუმ და ტურისტულ სეგმენტს, ბაზრობები კი ფასზე ორიენტირებულ მომხმარებელს.

„2025 წელს მოლების გასაქირავებელი ფართობი 430 ათასი კვ.მ იყო, ხოლო დაგეგმილი პროექტების ფონზე, იმ შემთხვევაში თუ ყველა განხორციელდება, 2030 წლამდე დამატებით 140 ათასი კვ.მ-ის მიწოდებაა მოსალოდნელი. მიუხედავად ზრდისა, ჭარბი მიწოდების რისკი ბაზარზე ჯერ არ იკვეთება. საცალო ვაჭრობის ბრუნვა 2019-25 წლებში გაორმაგდა, ელ-კომერციის წილი კი ჯერ მცირეა და ფიზიკურ ფორმატებზე მნიშვნელოვან ზეწოლას არ ქმნის.

მოლებში ვაკანტურობა 2025-ში 6.6% იყო, ქირები კი ბოლო წლებში სწრაფად გაიზარდა. 2026-30 წლებში ახალი მიწოდების ფონზე ქირის ზრდა დასტაბილურდება.

მოლებისთვის მთავარი შესაძლებლობა ლუქს სეგმენტის განვითარებაა, რადგან ქართველების საზღვარგარეთ დანახარჯების დიდი ნაწილი სწორედ ლუქს ბრენდის ტანსაცმელსა და აქსესუარებზე მოდის, მაშინ როცა ქართულ მოლებში ასეთი ბრენდების წილი მცირეა“, - განმარტებულია Galt & Taggart-მა კვლევაში.