2025 წელს საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი ბუმის ფაზიდან უფრო დაბალანსებულ ეტაპზე გადავიდა - ფასების ზრდა შენელდა, თუმცა ბაზარი სტაბილურობას ინარჩუნებს. როგორ შეიცვალა მოთხოვნა, რომელ სეგმენტებში დაფიქსირდა ყველაზე დიდი აქტივობა და რა მოლოდინებია 2026 წლისთვის, ამ თემებზე სასაუბროდ Business Insider Georgia უძრავი ქონების მართვის სპეციალისტს და „კედარო ჯგუფის“ თანადამფუძნებელსა და დირექტორს, ეკატერინე ჭიღლაძეს დაუკავშირდა.

- როგორ შეაფასებთ 2025 წელს საქართველოს უძრავი ქონების საერთო ბაზრის დინამიკას? რომელ მიმართულებებში დაინახეთ ყველაზე დიდი აქტივობა?

- საქართველოში უძრავი ქონების საერთო დინამიკა 2025 წელს ასეთი იყო: უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდის ტენდენცია შენარჩუნდა, თუმცა უფრო შენელებული ტემპებით, ვიდრე ბუმის წლებში გვახსოვს. უკეთ რომ ავხსნა, ბაზარი უფრო დაბალანსებულ ფაზაში გადავიდა. 2022–2023–2024 წლებში სხვადასხვა შიდა და გარე ფაქტორებმა ქონების ბაზარზე მოთხოვნის ზრდა გამოიწვია, რამაც ფასების ზრდა დააჩქარა. ბოლო პერიოდში მოთხოვნა ნორმალიზდა, მათ შორის ჩაიარა მიგრაციის ფაქტორმაც. გვახსოვს, რუსეთ-უკრაინის ომის ფონზე საქართველოში როგორ გაიზარდა უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა. შესაბამისად, წინა წლებთან შედარებით, 2025 წელს სახლის ფასების ზრდაც ეტაპობრივად ნორმალიზდა.

საქართველოს ეროვნული ბანკის მონაცემებით, 2025 წლის ივნისში ლარში გამოხატული უძრავი ქონების ფასის ინდექსის წლიური ზრდა 4% იყო. უკეთ რომ ვთქვათ, 2025 წელი არ არის ფასების ვარდნის წელი, მაგრამ არც ბუმის წელი, როგორც წინა წლებში გვახსოვს. საქართველოს ეროვნული ბანკის მიერ მომზადებული ანგარიშიც აღნიშნავს, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე აქტივობის მკვეთრი ცვლილება არ შეინიშნება და საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასები მდგრადობას ინარჩუნებს. საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვები წლიურად დაახლოებით 0.3 პროცენტით არის გაზრდილი.

საქართველოში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის აქტივობის 60% თბილისზე მოდის. უძრავი ქონების ბაზრის აქტივობის მხრივ, 2025 წლის პირველ ნახევარში თბილისში ტრანზაქციების რაოდენობა წლიურად 0.6 პროცენტით გაიზარდა.

საქსტატის მიერ გამოქვეყნებულ საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსს (RPPI) თუ გადავხედავთ, 2025 წლის I კვარტალში, წინა წლის იმავე პერიოდთან შედარებით, ფასები გაზრდილია დაახლოებით 11.5%-ით; 2025 წლის II კვარტალში ზრდა შენელდა და დაახლოებით 5.4% შეადგინა, ხოლო III კვარტალში, 2024 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით, მატება დაახლოებით 7.0% იყო. ეს ნიშნავს, რომ ფასები არ შემცირებულა, თუმცა ზრდის ტემპი მერყეობდა და აღარ იყო ერთმნიშვნელოვნად სწრაფი.

გაზრდილია აქტივობა პირველად ბაზარზე. როგორც ვიცით, პირველადი ბაზარი დეველოპერსა და ფიზიკურ პირს შორის განხორციელებულ ტრანზაქციას გულისხმობს, ხოლო მეორადი ბაზარი - ფიზიკურ პირებს შორის განხორციელებულ გარიგებებს. Colliers/Recov-ის მონიტორინგის თანახმად, 2025 წლის ბოლოსკენ ფასების ზრდა თბილისში განსაკუთრებით თვალსაჩინოა დედაქალაქის ბირთვთან ახლოს მდებარე უბნებში, როგორც ახალ, ისე მეორად ბინებზე, ხოლო უშუალოდ ცენტრში, ანუ ყველაზე ძვირ ზონაში, ზრდა შედარებით დაბალია.

Cushman & Wakefield-ის შეფასებით, თბილისში ურბანიზაციის ერთ-ერთი შედეგია გარეუბნების გააქტიურება. დიღომი, ლისი, ისანი-სამგორი და სხვა უბნები, რომლებიც ადრე ქალაქის პერიფერიად მიიჩნეოდა, დღეს ინტეგრირებულია თბილისის ეკონომიკურ და სოციალურ სივრცეში. უძრავი ქონების კომპანიები ახალ საცხოვრებელ პროექტებს სწორედ ამ უბნებში ახორციელებენ. განსაკუთრებული აქცენტი კეთდება მწვანე კონცეფციაზე. ახალი პროექტები მოიცავს სოციალურ სივრცეებს და ითვალისწინებს მაცხოვრებელთა საჭიროებებს.

- რა ძირითადი ფაქტორები მოქმედებდა წლის განმავლობაში მოთხოვნაზე?

უძრავ ქონებაზე მოთხოვნაზე ძირითადად მოქმედებს იპოთეკური სესხები, მომხმარებელთა შემოსავალი და სეზონური ფაქტორები. ბოლო პერიოდში დეველოპერებმა აქტიურად გამოიყენეს პრესეილების მექანიზმი, გრძელვადიანი გადახდის გრაფიკები და მოქნილი პირობები პირველადი შენატანის მხრივ. ამან მოთხოვნის მნიშვნელოვანი ნაწილი პირველადი ბაზრისკენ მიმართა, განსაკუთრებით თბილისში და ბათუმში. მოთხოვნა უფრო ფრთხილი გახდა - ინვესტორები მეტად ფოკუსირდნენ ქირავნობის პოტენციალზე და გაიზარდა მოთხოვნა კომპაქტურ ბინებზე.

- წლის განმავლობაში როგორ შეიცვალა უძრავი ქონების ფასები სხვადასხვა კატეგორიაში (საცხოვრებელი, კომერციული, პრემიუმ სეგმენტი)?

- ამ მხრივ, 2025 წელს საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების დინამიკა არ იყო ერთგვაროვანი. განსხვავებული ტრაექტორია დაფიქსირდა საცხოვრებელ, კომერციულ და პრემიუმ სეგმენტებში. მიუხედავად იმისა, რომ საერთო სურათით ფასები კვლავ იზრდებოდა, ზრდის ტემპი და სტაბილურობა კატეგორიების მიხედვით მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდა.

საცხოვრებელი:
საქსტატის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსის მიხედვით, 2025 წელს ფასების დინამიკა კვარტალების მიხედვით არ იყო ერთმნიშვნელოვანი. საქსტატის კვარტალური მონაცემების მიხედვით, პირველ კვარტალში ფასები წინა კვარტალთან შედარებით 2.1%-ით გაიზარდა, მეორე კვარტალში დაფიქსირდა დაახლოებით 1%-იანი შემცირება, ხოლო მესამე კვარტალში ზრდა განახლდა 0.6%-ის ფარგლებში. ეს ციფრები მიუთითებს, რომ ბაზარი აჩქარებული ზრდის ფაზიდან სტაბილურ, დაბალანსებულ ეტაპზე ეტაპობრივად გადავიდა. კვარტალური ჭრილი აჩვენებს, რომ ბაზარი აღარ იმყოფება სწრაფი გაძვირების ფაზაში და გადადის უფრო დაბალანსებულ სტადიაში.

კომერციული:
კომერციულ უძრავ ქონებაში (ქუჩის რიტეილი, მცირე ოფისები) 2025 წელს ფასების დინამიკა უფრო სტაბილური და პროგნოზირებადი იყო, ვიდრე საცხოვრებელ სეგმენტში. ფასების მკვეთრი ნახტომები არ დაფიქსირებულა; მოთხოვნა კონცენტრირებული იყო მცირე და საშუალო ზომის ფართებზე; ლოკაცია გადამწყვეტ ფაქტორად რჩებოდა ფასის განსაზღვრისას. კომერციული სეგმენტი ნაკლებად ექვემდებარებოდა ემოციურ მოლოდინებს და უფრო მეტად რეაგირებდა ბიზნესის რეალურ საჭიროებებზე. სებ-ის ანგარიშის თანახმად, თბილისის კომერციული უძრავი ქონების ბაზარი სტაბილურობას ინარჩუნებს. საჯარო რეესტრში დაფიქსირებული ტრანზაქციების მიხედვით, კომერციული უძრავი ქონების გაყიდვები მდგრადია. 2025 წლის მეორე კვარტალის მდგომარეობით, თბილისის კომერციული უძრავი ქონების ინდექსი სტაბილურობას ინარჩუნებს.

Cushman & Wakefield-ის თანახმად, 2025 წლის პირველ ნახევარში თბილისში კომერციული უძრავი ქონების ბაზარი დადებით ტრაექტორიას ინარჩუნებდა, რაც გაყიდვების ფასების ზრდაში გამოიხატა. აწონილი საშუალო ფასი ერთ კვ.მ-ზე 1,464 აშშ დოლარს შეადგენდა. ბაზარი კვლავ განისაზღვრებოდა მცირე ფორმატის კომერციული ერთეულებით, სადაც ტრანზაქციების უმეტესობა 150 კვ.მ-ზე ნაკლებ ფართებს ეხებოდა. გაყიდვების 50% საბურთალოზე, დიდ დიღომსა და ისანზე მოდიოდა.

პრემიუმ სეგმენტი:
პრემიუმ და მაღალი კლასის საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში 2025 წელს ფასების ცვლილება არაერთგვაროვანი იყო. ზოგიერთ ლოკაციასა და პროექტში ფასები კვლავ გაიზარდა, სხვა შემთხვევებში კი დაფიქსირდა სტაგნაცია. ტრანზაქციების რაოდენობა შემცირდა, თუმცა ერთეული გარიგებები მაღალ ფასებზე მაინც განხორციელდა. მოკლედ რომ ვთქვათ, პრემიუმ სეგმენტი 2025 წელს შერჩევითი და ნიშური ბაზარი გახდა. ძირითადი განმსაზღვრელი ფაქტორებია პროექტის გამორჩეულობა, ბრენდი და ინფრასტრუქტურა, ასევე რეალური საცხოვრებელი ღირებულება და არა მხოლოდ საინვესტიციო პოტენციალი. როგორც ცნობილია, საქართველოს ბაზარზე 2025 წელს უცხოური ბრენდებიც დაემატა, რაც პრემიუმ სეგმენტზე მოთხოვნის ზრდაზე მიუთითებს.

- როგორი ტიპის პროექტები იყო 2025 წელს უცხოელი ინვესტორებისთვის ყველაზე მიმზიდველი?

ბაზრის კვლევებისა და ანალიტიკური ანგარიშების მიხედვით, 2025 წელს უცხოელი ინვესტორების ინტერესი ქართული უძრავი ქონების მიმართ შენარჩუნდა, თუმცა შეიცვალა მათი პრიორიტეტები - მოთხოვნა უფრო მეტად კონცენტრირდა მცირე ზომის და ქირავნობაზე ორიენტირებულ პროექტებზე. Galt & Taggart-ისა და Colliers-ის ბაზრის მიმოხილვებზე დაყრდნობით, 2025 წელს უცხოელი ინვესტორები ნაკლებად იყვნენ ორიენტირებულნი ფასების სწრაფ ზრდაზე და უფრო მეტად - სტაბილურ ქირავნობის შემოსავალზე. ისინი ქართულ უძრავ ქონებაში უფრო შერჩევითად და პრაგმატულად მოქმედებდნენ, რაც განსაკუთრებით აისახა მცირე და საშუალო ზომის საცხოვრებელი პროექტების მოთხოვნაზე.

2025 წელს უცხოელი ინვესტორების მხრიდან გაიზარდა ინტერესი ბრენდირებული პროექტებისა და აპარტჰოტელების მიმართ, სადაც ქონების მართვა გამოცდილ ოპერატორს ეკისრება. მიზეზი მარტივია - უცხოელი ინვესტორი ნაკლებად არის მზად ოპერაციული რისკების ასაღებად და უპირატესობას ანიჭებს პროგნოზირებად შემოსავალსა და საიმედო მართვას. ისინი განსაკუთრებით ფრთხილად არჩევდნენ ლოკაციას: მიმზიდველია ზღვისპირა ან ცენტრალური უბნები, ტურისტულად დატვირთული ზონები და ქირავნობის სეზონური პოტენციალის მქონე არეალები. ინვესტორებისთვის მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ ლამაზი ხედები, არამედ ქირაზე რეალური მოთხოვნა მთელი წლის განმავლობაში. თუ წინა წლებში უცხოელები აქტიურად შედიოდნენ ადრეულ პრესეილებში, 2025 წელს ინტერესი გაიზარდა დასრულებული ან თითქმის დასრულებული პროექტებისადმი და შემცირდა მზადყოფნა გრძელვადიანი მშენებლობის რისკის ასაღებად. პრიორიტეტი მიენიჭა პროექტებს, სადაც შემოსავლის მიღება სწრაფად იწყება.

- როგორია თქვენი 2026 წლის პროგნოზები? 2026 წელს რა იქნება უძრავი ქონების ბაზრის ზრდის ძირითადი კრიტერიუმები?

- 2026 წლისთვის პროგნოზის გაკეთებისას ყველაზე სწორი მიდგომაა იმის გაანალიზება, თუ რა აძლიერებს ბაზარს (მოთხოვნა, დაფინანსება, შემოსავლები) და რა აფერხებს მას (რისკები, საპროცენტო განაკვეთები, პოლიტიკა/გეოპოლიტიკა, ჭარბი მიწოდება). საერთო მაკროეკონომიკური სურათი 2026 წლის პროგნოზებში პოზიტიურია, თუმცა ზრდა შედარებით სტაბილური იქნება. საერთაშორისო ინსტიტუტების (EBRD, World Bank) პროგნოზებით, საქართველოს ეკონომიკა 2026 წელს დაახლოებით 5–6%-ით გაიზრდება, ხოლო ინფლაციის შენელების შემთხვევაში შესაძლებელია მონეტარული პოლიტიკის შერბილებაც, რაც იპოთეკურ მოთხოვნას გააძლიერებს. უცხოური ინვესტიციები მნიშვნელოვან ფაქტორად რჩება, თუმცა ბაზრის დინამიკას უფრო მეტად შიდა მოთხოვნა, საპროცენტო განაკვეთები და ლარის სტაბილურობა განსაზღვრავს.

- ელოდებით თუ არა ფასების ცვლილებას 2026 წელს და რა მიმართულებით?

- 2026 წელს საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების მკვეთრი ცვლილება ნაკლებად მოსალოდნელია. ეკონომიკური გარემოს სტაბილურობისა და შესაძლო მონეტარული შერბილების პირობებში, ფასები, სავარაუდოდ, გაიზრდება ზომიერი ტემპით ან დასტაბილურდება, სეგმენტებისა და ლოკაციების მიხედვით განსხვავებული დინამიკით. მასობრივი გაძვირების ნაცვლად, ბაზარი უფრო შერჩევით ფაზაში შევა, სადაც ფასების ზრდა ძირითადად ლიკვიდურ და მაღალი მოთხოვნის მქონე პროექტებს შეეხება. 2026 წელს საცხოვრებელ სეგმენტში მოსალოდნელია ფასების ზომიერი ზრდა, კომერციულ სეგმენტში კი - ფასების შენარჩუნება ან ზომიერი ზრდა. პრემიუმ სეგმენტში ფასები, დიდი ალბათობით, შენარჩუნდება მაღალ დონეზე; ზრდა მოსალოდნელია ერთეული პროექტების ფარგლებში და მასშტაბური გაძვირება ნაკლებად სავარაუდოა.